编者按

截至本期杂志进印厂（7月27）时，郑州高新区石佛一块城改地块在摘牌后，被政府最终认定竞得无效的事情仍然在发酵。撇开这一事件不说，十几年来郑州城中村改造取得的巨大成绩有目共睹，广大房地产企业在其中探索前行功不可没。当新的市场形势来临，郑州城中村改造模式进一步调整完善是大势所趋，完善后更能轻装上路。十几年的郑州城改征程，夏日稻田的蛙鸣已经远离，门口旁儿时嬉戏的小河沟已经干涸，还有哪些难忘的历史、难忘的事件留在你的记忆中；那些曾经耳熟能详的城中村名字，你还记起多少……

致敬波澜壮阔的

郑州城中村改造

一、郑州城中村改造让城市换新颜

站在今天回望过去，大概没有多少先知者会预料到，郑州城市面貌这些年发生的翻天覆地的变化。正如郑州第一个吃“螃蟹”的城中村改造亲历者，西史赵村60岁的老王所言：“我们家果园就在北边普罗旺世小区那块，脚下安置房十多年前还是菜地，搁过去做梦也想不到变化会这么快！”

如果从政府年度统计公报来看，2003年时，郑州建成区面积仅为212.4平方公里，年末全市总人口为697.7万人，其中城镇人口397.6万人，乡村人口300.1万人；到了2015年末，郑州建成区面积已达到437.6平方公里，全市总人口为956.9万人，其中城镇人口666.9万人，乡村人口290万人。10年间，郑州建成区面积增长了1倍多，总人口增长了37.15%。随着城镇人口不断增长的同时，乡村人口在不断减少。12年间，郑州市城镇人口与乡村人口的比例从1.32:1增加到2.3:1。2003年末时，郑州全市城镇化率还在57%，到了2015年末已达到69.7%，城镇化率平均每年以1个多百分点的速度往前推进。

城镇化的快速实施，是政府一整套综合服务和改革推进得以实现的结果。其间，房地产行业发挥的作用功不可没，如果简单从房地产开发投资额比较，2003年时郑州这一数字为74.3亿元，到了2015年已达到2000.2亿元，增长了近26倍。

而城中村改造大规模和快速的推进，可谓是城镇化建设的助推剂。郑州首批启动的17个城中村改造试点中，西史赵、西关虎屯和燕庄最为典型。西史赵改造，是外地企业招商引资过来的；而燕庄改造，打通了未来路断头路，曼哈顿广场引进了住宅楼底层商业的理念；西关虎屯改造后的郑州国贸中心，融入并促进了花园路商圈的成熟。

城中村改造由市场主导模式转变为政府主导模式，村民拆迁安置政策不断完善，城改地出让方式也越来越透明。2007年9月21日，惠济区小杜庄城中村改造地块成为郑州第一个通过挂牌方式出让的城改地块；2014年12月31日，二七区三官庙村合村并城地块成为郑州第一个通过网上挂牌出让的城改项目；2016年6月15日，惠济区东赵城中村改造地块网上摘牌，以高出起始价2400万元成交，成为郑州第一个摘牌时出现竞争的城改项目，一直践行的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的郑州城改模式受到挑战；2016年7月7日，高新区石佛城改地网上摘牌，两块地成交价格都创出了高新区新的区域“地王”纪录，但其中一块地竞得者K2地产旗下公司因为资料不全等问题，被郑州市国土局认定为竞得无效；2016年7月13日，管城区十里铺两宗城改地摘牌，其中一块地被K2地产旗下公司竞得，这是郑州城中村改造实施以来首次出现提前进场企业最后没能全部拿到地的情形。

城中村改造因为前期村民安置、拆迁等手续繁多、投入较大、时间漫长，很多房企避之不及，之前一直都是提前介入企业摘牌时底价成交拿地。如今，郑州城改地成为“香饽饽”，摘牌时出现激烈竞争，政府、提前介入企业、后来企业、村民，各方利益如何保障，城改规则亟需继续完善……我们相信，经过新的调整和完善，郑州城中村改造之路将行稳致远，并为新型城镇化建设做出更多贡献。

二、郑州城中村改造的最新进展

据了解，郑州市围合区域内及航空港区新G107以西共471个行政村，目前已拆迁424个行政村，共拆出土地面积113.6万亩，拆除建筑面积3.35亿平方米，规划建设安置房12931万平方米，规划建设商品房17208万平方米其中商品住宅约3661万平方米，非商品住宅约13547万平方米（注：围合区域指南绕城高速以北，沿黄快速通道以南，西绕城高速以东，万三公路以西区域）。

郑州市内五区及高新区共261个行政村，目前已拆迁242个行政村，共拆出土地面积50.9万亩，拆除建筑面积2.58亿平方米，规划建设安置房10476万㎡，规划建设商品房17208万平方米（商品住宅约3661万平方米，非商品住宅约13547万平方米）。原定的100个不网挂项目（需出让地4.1万亩）中已有87个完成土地部分或全部出让（已出让地2.78万亩）；100个项目之外共有18个项目完成土地部分出让，已出让土地约5500亩。

郑东新区、经开区围合区域内及航空港新区G107以西共210个行政村，目前已拆迁182个行政村，共拆出土地面积62.7万亩（航空港区31.5万亩），拆除建筑面积7708万平方米，规划建设安置房2455万平方米（注：大体为政府主导集中建设安置区，不存在配套建设开发商品房现象）。

根据郑州市政府的城改计划，目前郑州市区城中村拆迁改造已经进入扫尾阶段。没有拆迁改造的城中村，主要集中在郑州北区，惠济区大概有七八个，金水区还剩下陈寨、沙门和张家村三个。中原区还剩须水，二七区、管城区加起来还剩五六个。从郑州市区来看，未改造的城中村不足20个。

今年年底前，有望全部完成城中村改造计划。届时，郑州市区将完全告别城中村，实现全域城镇化。

三、郑州城中村改造的几个剪影

1．模式和拆迁过程

模式：提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交

过程：

① 和村里签订框架协议

② 协定安置补偿标准、过渡费、福利等；

③ 拆迁动员，签订拆迁协议；

④ 确定安置房方案，建设安置房；

⑤ 土地储备中心挂牌出让土地。

2．征地补偿安置方案示例

城中村改造通常会涉及到征地拆迁补偿，每个村庄因为区位、地上附着物不同等，具体补偿标准也会不一样。本文列举今年惠济区古荥镇岭军峪村征地补偿安置方案内容，供大家了解。

本次惠济区征地位于毓秀路东、绿达路北，面积合计23.7847公顷（折合356.7705亩）。本次征地需安置农业人口530人，安置途径为货币安置、社保安置、农业安置等。测算下来，征地补偿费用合计为13895.8395万元。

3．聚焦陈寨拆迁

面积61.8公顷，拥有800栋楼，聚集了近20万“郑漂”。

此次陈寨拆迁共分4个阶段进行：

800户分成12个大组

7月10日~16日，宣传动员阶段；

7月17日~8月5日，签订拆迁协议，8月13日前签完拆迁协议；

8月20日之前搬空房屋；

8月21日起实施房屋拆迁。

赔偿标准

产权调换，三层以下的框架或砖混结构，按照拆1平方米换1平方米给予安置；三层以上，按照建筑面积每平方米一次性补助400元，放弃补助的，可以按照每平方米3600元置换安置房，置换总面积不超过三层以上总面积的1/6。

过渡费，按照每月每平方米12元发放，半年发一次。搬迁过渡期暂定为36个月。

郑漂安置

近两年，诸如大孟寨、小孟寨、东西岳寨部分安置房的大量入市，将为郑州市场提供更多的房源。目前，这些项目已经封顶，预计明年年底前交付。未来还有白庙、聂庄、岗杜等大量安置房投入市场。

四、郑州市各年度批准改造的城中村不完全名单

2004年

金水区：西史赵、杜岭、岗杜、王庄、十二里屯、燕庄、西关虎屯

二七区：焦家门、高砦、菜王

中原区：朱屯、董寨

管城区：陇海、安徐庄

惠济区：小杜庄、刘寨

2005年

金水区：王马庄村

2006年

金水区：任砦村、白庙村白庙、小铺、常寨村姚砦、琉璃寺村

二七区：路砦村、佛岗村、小李庄村、孙八砦村第一 / 三 / 四村民组、王胡砦村

中原区：岗坡村、旮旯王村、李江沟村、北陈伍寨村、南陈五寨村、冉屯村、密垌村

管城区：七里河村、尚庄村刘南岗、尚庄村第二村民组、芦邢庄居民组、南五里堡社区、十里铺村

惠济区：老鸦陈村、南阳寨村、王砦村、金洼村

高新区：秦庄村付庄

2007年

二七区：冯庄村、西陈庄村、黄岗寺村（南三环以北地块）、蜜蜂张村

管城区：尚庄村第一村民组、弓庄村

惠济区：青寨村、弓庄村、木马村

金水区：凤凰台村、燕庄村沈庄、燕庄村黑朱庄

中原区：石羊寺村第一村民组、柿园村白庄、小岗刘村

2008年

管城区：耿庄村（耿庄、小杜庄）、中博集团（杨庄、晋王庙、康庄、陈庄、魏庄、二里岗、槐林新村）、十八里河村、站马屯村、尚庄村第五、六村民组

二七区：小赵砦村第二村民组

惠济区：下坡杨村、毛庄村、固城村、杨庄村、兴隆铺村

中原区：三官庙村、周新庄村、罗庄村、林山寨村、闫垌村北卧龙岗

金水区：沙口村、路砦村（大路砦、小路砦）、关虎屯村（东关虎屯、胜岗）、岳砦村、岗杜村（六里屯、寺坡、王府坟）、大孟砦村、小孟砦村、常寨村（枣庄、常寨、押砦、东韩寨、西韩寨）、二十里铺村、沙门村

高新区：五龙口村、兰寨村、郭庄村、东史马村、堂李村、大榭村

2010年

二七区：齐礼阎村

2011年

二七区：荆胡社区、黄岗寺村（南三环以南）、刘砦村

2012年

二七区：兑周村、王立砦村、孙八砦村（除1、3、4外的村民组）、贾砦村

惠济区：张砦村、苏屯村

中原区：孙庄村、东陈伍寨村

金水区：杲村、张砦新村、杜岭新村、张庄村、马李庄村、燕庄村司家庄、燕庄村聂庄

高新区：大里村、北里村、瓦屋李村

管城区：小王庄、西吴河

2013年

金水区：大孟砦、押砦、东韩寨、西寨砦、黄家庵、马李庄村、庙李、陈寨、沙门、刘庄、梨园、邵庄

2014年

管城区：十八里河村、站马屯村等7个城中村改造

惠济区：3年内启动剩余的11个城中村改造

金水区：全面启动仅剩的14个城中村改造：东韩寨、西韩寨、黄家庵、枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦、陈寨、庙李、杓袁村、刘庄、梨园、邵庄。

2015年

金水区：大铺、姜砦、司家庄、马李庄村、杓袁村、杨君刘、高皇寨、庙李、大贺庄、小贺庄、黄岗庙、黄庄、沙门、张家村、王府坟、柳林、刘庄、陈寨等。

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